せっかく買った家から数年離れることになったんだけど、その間どうしよう…
せっかく購入した持ち家があるのに、転勤や親の介護の都合で自宅を離れないといけなくなってしまったあなたへ。
この記事では住宅ローンが残っている家を賃貸に出せるのかについてわかりやすく解説します。
上記のように、転勤などの諸事情でやむなく売却や賃貸を検討しないといけない方のために、損せずスムーズに手続きを進める方法も紹介するので、ぜひ最後まで読んでください。
住宅ローンが残った家を賃貸に出すことはできる？
結論、住宅ローンが残った家を賃貸に出すことはNG。住宅ローンは「自分で所有、居住」することを条件に借りるローンだからです。
ローンを投資用の不動産投資ローンに切り替えれば賃貸にも出せますが、金利が住宅ローンと比べて2~3倍高くなり、返済期間も短くなるので負担が大幅に増加してしまいます。
銀行によっては転勤や介護などのやむを得ない都合に限り賃貸を許可してくれることもあるので、一度相談してみるのも1つの手段でしょう。
こっそり賃貸に出せばバレない？→残念ながらバレます
銀行に伝えずに、バレないように賃貸に出しちゃえばいいのでは…！？
確かにバレなければいいですが、実際バレずに貸し通せることはほとんどありません。理由は以下の3つ。
- 住宅ローンに関する郵送物が契約者本人に届かないため
- 金融機関が定期的に調査しているため
- 外部から密告されてしまう
金融機関はローンに関する書類を「購入した物件」の宛先に送りますが、賃貸に出すと宛名が変わってしまうため銀行に差し戻されてしまいます。
宛名が異なるなんてことは賃貸にでも出さないとあり得ないため、金融機関はすぐに調査を始めます。
加えて、近年住宅ローンを使って賃貸経営をしている事例が多発している影響で、金融機関はちゃんと契約者本人が住んでいるか定期的に調査しているのです。
金融機関からの調査だけではなく、悪質な行為をよく思わない外部からの密告でバレるというパターンも。
短くても1~2年の賃貸期間をバレずに貸し通せることはほぼないと思ったほうがいいでしょう…
住宅ローンが残っている家を賃貸に出したのがバレるとどうなる？
仮に賃貸に出してバレてしまった場合、
- 住宅ローンの一括返済
- 高金利の不動産投資ローンへの借り換え
の二択を迫られます。さらに住宅ローン控除も受けられなくなり、いいことは1つもありません。
賃貸収入が入るのはありがたいことですが、バレたときのリスクが高すぎるのでよっぽどの事情がないとオススメできません（よっぽどの事情があってもしないほうがいいですが…）。
もし今の家に住むことが難しくなったのであれば、一か八かで賃貸に出すよりも思い切って売却も視野に入れておくのも1つの手段です。
なぜなら、2023年現在は不動産バブルで中古物件の売れ行きがグングン伸びている真っ只中だから。
上記のグラフの通り、2020年を境にマンションだけではなく戸建住宅の価格が上昇しているのがわかるかと思います。
これはコロナウイルスの流行や金融緩和の影響によるもの。
しかし、いつまで上昇し続けるのかは専門家でも読めなくなってきているみたいです。そのため、今が不動産価格の天井になる可能性もゼロではありません。
査定してみた結果、購入金額よりも高い金額で自宅を売却できて「今よりも広い家に住み替えることができた！」なんてこともあるかも…。
そのため、家を出る可能性が浮上した時点でまずしておいてほしいことが自宅の売却価格を把握しておくことなんです。
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