親が認知症になってしまった…実家どうしよう
親が認知症になってしまい、実家をどうするか困っている方も多いと思います。
この記事を読まれている方で「成年後見制度」を利用を検討しようと思っているという方、ちょっと待ってください！
成年後見制度を利用すると、家を売却する際に裁判所の許可が必要になり、手続きが面倒になる上に売却価格も相場より大幅に安くなってしまうというデメリットがあります。。
そこで、この記事では成年後見制度のメリットやデメリット、成年後見制度を利用せずに不動産を高く売却する方法について解説します。
この記事の情報を知っているか知らないかだけで売却価格に数百万円の差が出る可能性があるので、実家を売却したいと思っている方はぜひ最後まで読んでくださいね。
成年後見制度とは
成年後見制度は、認知症や障害などで判断能力が低下した人の財産を護るための制度です。
認知症や精神障害、知的障害などの影響で自身での判断が難しくなった人は、法律が絡む行為を1人で行うのは難しいですよね。
最悪、悪質商法や詐欺に遭ってしまうリスクも十分にあります。
不動産の例で例えると、実家の売却相場が3000万だったにも関わらず、悪徳な不動産会社に相場の半分（1500万円）での売却の契約を結んでしまった…といったケースが挙げられます。
こういった事件を防ぐため、裁判所で本人の後見人を選定してその後は後見人が財産管理と身上看護を行い、財産を保護するための制度が成年後見制度です。
成年後見制度のメリット
- 本人が不当な契約を結んでしまったとしても、後見人が手続きをすれば契約を取り消すことができる
- 介護や医療費で高額な費用になったとき、代わりに家や土地を売ることができる
- 相続を受ける場合の最終決定を下すことができる
【注意！】成年後見制度のデメリット
上記のように、成年後見制度をうまく活用すれば資産の保護に繋がりますが、 それ以上に気をつけるべきデメリットが成年後見制度には多々あります。
- 後見人に親族が選ばれる可能性が少ない
- それなりのお金がかかる
- 不動産などの資産を売却しづらくなる
それぞれ気をつけていただきたい点なので、 詳しく解説していきます！
後見人に親族が選ばれる可能性が少なく、一度決まると変更ができない
「後見人というくらいだから息子や娘などの親族が選ばれるものでしょう？」と思われる方が多いと思いますが、実は選定されるのは親族ではなく、司法書士や弁護士といった専門家がほとんど（だいたい8割ほどだと言われています）。
理由は親族による財産の使い込みといったトラブルが近年増加したためです。
専門家が後見人になった場合、不動産などの資産を売却する際にその妥当性が後見人によって判断されることになり、売却が認められない可能性が高くなってしまいます。
一度後見人が決まると変更ができないため、後述する費用面でも大きな負担がかかってしまうことになります。
それなりのお金がかかる
成年後見制度は無料で活用することはできません。
初期費用が最大20万かかり、専門家が後見人に選定された場合は毎年数十万円を報酬として専門家に支払わなければならなくなります。
まず、家庭裁判所に成年後見制度の申立をするための初期費用が下記の通り発生します。
- 申立手数料：収入印紙800円
- 登記手数料：収入印紙2,600円
- 新番所送付などの諸費用：郵便切手3,000〜5,000円
- 医師の鑑定費用：裁判所の判断で5万〜20万
さらに、親族以外の人が後見人に選定された場合、毎月2~6万円の報酬を支払わなければなりません。
不動産などの資産を売却しづらくなる
最初のデメリットで述べたとおり、専門家が後見人になると不動産の売却が認められにくくなります。
特に、不動産や株といった資産の売却が認められないケースがほとんど。
また、後見人の選定には早くても半年の期間が必要になり、その期間中は不動産は売却できません。
仮に、不動産の売却が許可されても不動産会社を選ぶことができず、相場よりも安く売却するしかなかった…というケースが多いです。
資産を護る（実家を持ち続ける）という点においてはメリットがある成年後見制度ですが、資産を売却したい方にとってはもはやデメリットしかないと言っても過言ではありません…。
資産を売却したい！という方は成年後見制度を利用する前に売却するのが断然オススメです。
成年後見制度を利用せずに、不動産を売却するには？
「成年後見制度を利用しないと、あなたの家は売却できませんよ」と不動産会社から言われた経験があるかもしれませんが、実はそんな決まりはありません。
じゃあどうすればいいのかと言うと、認知症などの病に関する知識や経験が豊富な不動産会社に査定を依頼すればいいのです。
不動産売却ができるかの基準は、【その人が認知症かどうか】ではなく、【その人に意思決定能力があるか】で決まります。
つまり、たとえ認知症だとしても意思決定能力さえあれば不動産売却ができるのです。
不動産が売却できるかどうかの判断は司法書士が認知症の方と面談し、認知症の方が不動産を売却することを理解しているかどうかで判断します。
認知症といっても症状は様々。そのため不動産会社によって
無理無理！まずは成年後見制度で後見人を選定してください
ウチならなんとかできます！任せてください
といった形で対応に差が出るのです。
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