「契約不適合責任」や「瑕疵担保責任」という単語を耳にしてこの記事にたどり着かれたあなたへ。
契約不適合責任を知らないまま不動産を売却してしまうと、高額な修繕費を請求されたり、契約解除されたりする可能性があることはご存知でしたか？併せて、まだ売却できていないのに損害賠償を請求される危険性も潜めています。
このようなリスクを負わないために、この記事では「契約不適合責任」についてわかりやすく解説しています。
不動産を売却する際、大損しないために必ずすべき◯◯についても紹介しているので、ぜひ最後まで読んでください。
瑕疵担保責任とは？契約不適合責任との違いは？
契約不適合責任は、瑕疵担保責任が2020年4月民法改正により名称と内容が改訂された新しい法律です。
それぞれの特徴は以下の通りです。
2020年4月以前まで適用されていた法律で、売却した不動産に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主が買主に対して責任を負う。というものです。
責任の対象となるのは「隠れた瑕疵」のみで、隠れた瑕疵とは「注意を払っても発見できない欠陥」のことをさします。
瑕疵が見つかったときに請求できる権利には「契約解除」「損害賠償」の2種類があり、どちらも法律上決められた期限はありません。
そのため売却から5年後でも「瑕疵を知ってから1年未満」の請求であれば、売主は責任を負う必要がありました。
契約不適合責任とは、2020年4月以降に適用される新しい法律です。瑕疵担保責任と違い、責任の対象は「隠れた瑕疵」だけではなく、「契約不適合」と判断されたもの全てが該当します。
契約不適合とは、「種類」「品質」「数量」が契約内容に適合しない物件のことです。
例えば住居として購入した家が、「雨漏りがひどく住めない状況」で引き渡された場合、品質保証されていないため契約不適合となります。
また法改正で追加となった履行利益は、特に注意が必要です。履行利益とは、「契約が履行された場合に得られる予定の利益」ことです。
例えば転売目的で売買された物件が「契約不適合」となった場合、得られる予定の利益がなくなるため、その損害分も追加請求されることとなります。
それぞれの違いを表でまとめたものは、以下でタップ（クリック）すれば確認できます！
| 契約不適合責任 | 瑕疵担保責任 | |
|---|---|---|
| 責任の対象 | 契約との不適合 | 隠れた瑕疵のみ |
| 買主の権利 | 追完請求 代金減額請求 催告解除 無催告解除 損害賠償請求 | 契約解除 損害賠償請求 |
| 責任追及できる期間 | 契約～引き渡しまで | 契約締結まで |
| 権利行使の期間制限 | 不適合を知ってから1年以内に通知 | 瑕疵を知ってから1年以内 |
| 損害賠償責任 | 過失責任 (故意や過失がなければ責任なし) | 無過失責任 (故意や過失がなくても責任あり) |
| 損害の範囲 | 信頼利益 履行利益 (契約履行後に得られるであろう利益の損害) | 信頼利益 |
わかりやすくまとめると、「売却前に隠し事やウソをついていることがないか、正直に伝えないと結局あなたが損しますよ！」という法律となっています。
契約不適合責任が適用される主な事例
契約不適合責任が適用される範囲は、以下のような事例があげられます。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 地盤沈下
- 土壌汚染 など
- 消防法
- 建築基準法
- 都市計画法 など
- 工場
- 墓地や火葬場
- ごみ処理施設 など
- 事故物件
- 火災
- 心理的に住み心地が悪いと感じる状態
このように物理的な不具合だけでなく、買い手側が感じる環境や心理的なものにも、契約不適合責任が成立します。
感じ方は人それぞれのため、素人目ではトラブルの原因を判断するのは難しいでしょう。
そのため、高い知識を持った専門家（インスペクターと言われています）へ家屋調査を依頼し、実家の状態を確認することが大切です。
併せて契約書の作成は弁護士を通じて行うと、より安心感が増しますよ。
買主が請求できる5つの権利
買い主側が契約不適合責任を請求できるのは、「不適合を知ってから1年以内」。
期間内に買い手側から下記のような請求を受け場合、売り手側は応じなければいけません。
請求できる権利は、以下の５つです。
- 追完請求
「種類」「品質」「数量」が契約内容と違う場合、後から修理や補修を行う際にかかる費用の請求。 - 代金減額請求
売手側が追加請求に応じない場合や修理不可能な状態のときに、代金の減額(値引き)を請求する。 - 催告解除
売手側が「追完請求」「代金減額請求」どちらも応じない場合、買い手側が催告し契約の解除ができる。 - 無催告解除
修理や補修では契約の目的に達しない場合。または買い手側の履行が不可能なときに、無催告で解除ができる。 - 損害賠償請求
契約が履行されなかったことが原因で、買い手側が受けた損害を請求。引き渡しが間に合わずに、ホテル宿泊を余儀なくされた場合の宿泊費等も対象。
契約不適合責任は免責ができる
ここまで契約不適合責任の説明してきたため、不安を感じる人も多いかと思いますが安心してください!契約不適合責任は、免責が可能です。
契約書に瑕疵がある旨を記載し、買い手側が契約内容に同意すれば、責任を免除する「免責特約」が成立します。契約書に同意された瑕疵については、今後請求を受ける心配はありません。
しかし、契約書に書かれていない契約不適合が見つかった場合は、売り手側は対応する必要があります。特に、築年数の多い実家を売買するときは、注意してください。
契約不適合に該当する箇所は、目に見える部分だけとは限りません。築年数が多い家は、経年劣化により次つぎと不具合が見つかるケースも少なくありません。
引き渡し後にシロアリが出ることが判明、駆除費用に20万も請求されてしまった…
素人目ではキレイに見えても、実はボロボロだった!なんてことがあっては大変です。
そのような事態に陥らないためにも、契約書の作成前にプロの目で調査してもらうようにしましょう。
【重要】家を売却するなら最初に◯◯を調べよう
実家を売却するなら、まずは家の価値を調べるようにしましょう！プロに調査依頼することで、隠れた瑕疵も見つかりやすくなります。
ただし、調査を依頼する不動産会社はどこでも良いわけではありません。不動産会社の中には悪徳業者も数多く存在するため、慎重に選ぶ必要があります。
悪質な不動産会社を選んでしまうと評価額が引くなるだけでなく、しっかりとした調査が行われず瑕疵を見落としてしまうかもしれません。
契約不適合責任にならないためにも信頼できる不動産会社に出会い、不備のない契約書が作れるよう準備が必要です。
査定を依頼するときは複数の不動産会社に依頼し、契約不適合責任に強い会社の中から選ぶようにしましょう。
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