不動産業界の悪習の1つ「囲い込み」について耳にされたあなたへ。
囲い込みについて詳しく知っておかないと、売却した後に「数百万円高く売れることが判明した…」なんて悲劇があなたを襲うかもしれません。。
この記事ではなぜ囲い込みされると損してしまうのか、囲い込みされずにあなたの不動産を1番高く売却し、これからの生活にゆとりをもたらす方法を解説します！
ぜひ最後まで読んでいってください。
囲い込みとは?
「囲い込み」とは自社に依頼された物件を、他の不動産会社で売れないよう情報を偽り、購入の機会を与えないようにする手口のことです。
囲い込みが起きるのは3種類の媒介契約のうち、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類。
媒介契約は上記に加えて「一般媒介契約」を含めた3種類があります。
一言で言うと、一般媒介契約は複数の不動産会社とやり取りができて、残った2つは契約を結んだ1社としかやり取りができないという特徴があります。
- 一般媒介契約
複数の不動産会社と契約を結び、売却の仲介依頼が可能。
自分で買主を見つけられる。 - 専任媒介契約
1社のみと契約し仲介依頼する。他の不動産会社に仲介依頼ができない。
自分で買主を見つけられる。 - 専属専任媒介契約
1社のみ契約し仲介依頼をする。他の不動産会社に仲介依頼ができない。
自分で買主を見つけられない。
囲い込みの常套手段は以下のように、ウソの情報を流して紹介を断わったり値下げを促したりするといったもの。
残念ですが、ちょうど先ほど売却が決まってしまいました…
（全然残ってるけどね！笑）
この価格だと売れないので、もう少し値下げしましょう！
（この価格まで下げれば買主も自社で見つけられるな…）
この他、「レインズへの掲載義務を無視して掲載しない」のも囲い込みを目的としている可能性が高いです。
全国の売却物件が集約されたデータベースを指します。
一般的な不動産会社はこのデータベースをもとに買主の希望に合った物件を探しています。
データベースに登録されていない物件は、
他から問い合わせがくる可能性は0％です…。
いずれにしても売主のことは一切考えられていない、非常に悪質な行為です。
囲い込みはなぜ起きる？
なぜこのような行為が横行しているのでしょうか。
その理由は不動産会社が「少しでも多く仲介手数料を受け取りたいから」です。
不動産会社の収入元は、物件を売買したときに発生する仲介手数料がほとんどを占めています。
仲介手数料には、売主と買主の両方から手数料を貰う「両手仲介」と、どちらか一方からしかもらえない「片手仲介」があります。
【両手仲介と片手仲介】
他社からの紹介を断っている間に自社で購入希望者を見つければ、めでたく「両手仲介」が完成するわけです。
両手仲介の方が1件あたりの利益が大きいため、買主を他社に取られないよう囲い込みしたがるのです。
よくある話ですが、ノルマが厳しい不動産会社と契約してしまった場合、営業マンは自身の利益を第一に考え、あなたの事情は一切考慮しません。
耳障りのいい言葉ばかり並べて契約を迫ってきますが、それは営業マンが契約をとるための方便であり、他の不動産会社で売却すれば数百万円も高く売却ができた、、なんてことも多々あります。
両手仲介自体は通常の売却でもよくあることなので違法ではありません。
ですが、上記のように自社もしくは自身だけの利益を第一に売買を成立させてしまうことは違法と言ってもいいほど悪質です。
囲い込みをされていたとしても証拠を立証するのが難しく、途中で契約解約は困難。
メリットは一切なく、デメリットしかありません。
【損することは確実】囲い込みのデメリット
実際に囲い込みをされることで売主側に及ぶデメリットは次の通り。それぞれ見ていきましょう。
- 売れ残ってしまう
- 余計なお金がかかる
- 相場より数百万円も安値で販売
売れ残ってしまう
囲い込みされていると、なかなか買主が見つからない可能性があります。
探しているのは専任媒介契約を結んだ会社のみです。どこにも情報が公開されていないため、専任媒介契約した担当者が買主をみつけてくるまで、誰からも連絡はきません。
相場で販売しているのにかかわらず、全然反響がない…というときは囲い込みされているかもしれません。
余計なお金がかかる
売れない状態が続けば続くほど、不動産は経年劣化が進み、資産価値が下がっていきます。
それだけではなく、年単位で売却が進まなければ税金も発生しますし、万が一台風などの自然災害にあえば修繕が必要になるかもしれません。
このように、売れ残り期間が長いほど負担が増し売却収入はどんどん減ってしまいます。
相場より数百万円も安値で販売
囲い込みされると、両手仲介にしたい担当から唐突に値下げを提案されることがあります。これは担当が抱えている買主から
◯◯万円まで頑張ってくれたら買うんだけどねぇ〜
と伝えられているケースが多いです。
売却価格が下がって困るのは売主だけ。不動産会社は片手仲介になるよりも、両手仲介の方が利益が高いため、全く困りません。
むしろ、値下げにより若干の手数料減少があったとしても、より早く、より確実に両手仲介できる方がラッキーというわけです。
そのため悪質な不動産会社と契約してしまうと安易に値下げを進められ、最終的には数百万円も大損する可能性があります。
複数の不動産会社に査定を取ればOK!
囲い込みされないための対策方法は、ズバリ「複数の不動産会社へ査定依頼する」ことです。
複数の会社に依頼するメリット
複数の会社へ査定を依頼するメリットは、次の通りです。
- 複数の査定額が出るので、家の相場(評価額)がわかる
- 複数の会社に相談することで、会社の信頼性や担当者との相性を比較できる
このように、複数の不動産会社から査定額を出してもらえば、「極端に低い金額の提示」「あり得ないほど高額査定で自社を選択させ、囲い込みする」などの、悪質な不動産会社を回避できます。
1社しか相談しないと、「怪しいポイント」さえ判断しにくいものです。
査定依頼はできるだけ多くの不動産会社へ依頼し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
複数の会社に依頼するデメリット
では、複数の会社へ査定依頼するデメリットはなんでしょうか。
- 複数の不動産会社を探すのがめんどくさい
- 不動産会社に足を運ぶ時間がない
- プロの営業マンの話術にハマる
複数の会社に依頼した方が良いのはわかるけど、正直めんどくさいですよね・・・
そもそも、「忙しくて、そんな時間を取れない」という人も多いのではないでしょうか。
また、万が一悪質な不動産会社を訪問してしまうと、営業トークにハマりその場で専任媒介契約を結ばされてしまうかもしれません。
【無料/スマホで60秒！】今スグ優良不動産会社を調べる方法
- 「複数の不動産で査定した方が良いのはわかったけど、探すのがめんどくさい！」
- 「優良な不動産会社を選ぶには、どうしたら良いの？」
大丈夫です！
今はわざわざ不動産まわりに時間を費す必要はありません。
あなたがするべきことは、スマホやパソコンで使える不動産一括査定サービスを利用するだけ（もちろん査定は無料です）。
無料不動産査定サービスはいくつかありますが、ここでは国内NO.1実績の「イエウール」を紹介します。
イエウールはクレームの多い会社は連携解除されるため、優良不動産会社しかありません。
もちろん、囲い込みをするような悪質な不動産会社は、排除されています!
つまり、イエウールを使うだけで、不動産探しは完了しているというわけです。
では、実際にどのように査定依頼するか確認してみましょう。
査定に使う情報は、正確な入力は必要なく「これくらいだったかな？」くらいでOK！
チャット形式で、「地域」「面積」「間取り」「築年数」などの情報を選択していき、長くても3分ほどで査定依頼が完了します。
- 価格を知った上で売るかどうかを決められる
（もちろん売らなくてもOK） - 無料で長くても3分あれば査定依頼が完了する
- 毎月1万人、累計で1000万人以上が利用しているので安心感がある
- 利用者の2人に1人が平均300万以上高い値段で売却できている
- 提携会社は国内トップの全国1600社以上！
こんなに簡単な作業をするだけで、あなたにぴったりな不動産会社を最大6社も紹介してくれますよ。
イエウールでは、不動産屋さんが実際に自宅へ来て査定する「訪問査定」と、ネット上だけで査定額がわかる「机上査定」があります。
「とりあえずおおよその査定額を知りたい」という場合は、メールで査定結果を教えてもらえる「机上査定」を選択すればOKです。
具体的に査定額を知りたい場合は「訪問調査」を選択しましょう。
一括査定すると、たくさん営業電話やメールが届くんじゃないの?
一括査定サービスと聞くと、たくさんの営業電話やメールが来るイメージがあるかもしれません。
ですが、直接やりとりすることで不安や疑問を相談でき、担当者との相性を知る機会にもなります。
また、以下のような具体的な希望がある場合は、電話や訪問調査で相談するようにしましょう。
- 高値で売りたい
- 不動産のプロに空き家ついて相談したい
- 助成金の条件をクリアしたい
直接やり取りすることで、あなたの希望も伝わり「好条件」で売却できるかもしれませんよ。
もちろん、査定額に納得できなければ売らなくても大丈夫です。とりあえず評価額を知りたいだけでもOKなので、まずは一度お試しください。（完全無料）。
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実は2023年現在、不動産市場は空前の売り手市場と言われています。
実際に2010年と比較してもマンションの価格は1.6倍にまで上昇。物価高により新築よりも空き家の方が需要が高く、高値で売れる可能性があります!
不動産の価格が高騰しているうちに評価額をチェックしておけば、思っていたよりもずっと高い査定額が出てくるかもしれません！
しかし、2023年7月に日銀が長期金利の変動上限を実質上1％引き上げる措置を決めました。それにより、固定金利や住宅ローンの金利も上昇する恐れがあります。
金利が上昇してしまえば、購入者も減少し需要も低くなってしまうでしょう。
つまり、売り時は今というわけです!
不動産は、所有しているだけ税金が発生し、修繕や管理などの手間がかかります。
このタイミングを逃すと、売りたいときに買い手が見つからず、ただの重荷になってしまうかもしれません。
不動産価値がある今だからこそ、プロに査定を依頼し大切な家を評価してもらうのはいかがでしょうか。
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