家を相続することになったけど、とりあえず名義変更からしないといけないのかな？
大変そうだな〜
親や祖父母から家・土地を譲り受けたそこのあなた！
不動産は無料でもらえるものではなく、多額のお金がかかります。
「誰も住んでいないし、とりあえずはそのままでいいか…」と軽い気持ちで放置すると税金で大損する可能性が…。
この記事では不動産を譲り受けたときにまず最初にするべき「名義変更」について解説します。
住む予定がない家を相続したとき、名義変更よりも先にしてほしいことも紹介しているので、当てはまる人はぜひ最後までチェックしていってください。
家・土地の名義変更は多額のお金がかかる
家を譲りうけるとき、大きく分けて3つのお金がかかります。
- 贈与税・相続税といった税金
- 必要書類を用意するための費用
- 司法書士への依頼費用
1.税金
家は資産のため、誰かにあげると贈与とみなされてもらう側に贈与税が発生します。
つまり、あなたが家を譲り受けてもらう際も名義変更をすることで贈与税がかかります。
どれくらいの税金がかかるかは住んでいる場所や不動産の評価額によって変わりますが、
安くても数十万円から数百万円の税金を支払わなければいけません。。
※ある制度を使えば税金を0円にできる可能性があるので、後々解説します。
2.必要書類の費用
名義変更をするには、役所で各種証明書を用意する必要があります。
7~10枚ほどの書類が必要になり、発行手数料は1枚につき500円程度。
高くても5000円ほどとなります。
- 戸籍謄本
- 除籍謄本
- 改製原戸籍
- 戸籍の附票
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記簿謄本
※必要であればスクショしてご活用ください！
戸籍関係の資料は本籍地でしか取得できないので、注意！
（それ以外は住んでいる近所の役所でOK）。
3.司法書士への依頼費用
一般的な相場で10万円〜15万円ほどがかかります。
司法書士に依頼せずに自身で名義変更することもできますが、
複雑な書類の作成や相続人と交渉しないといけないうえ、作成内容に誤りがあったときに修正を求められるので、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した際は、以下のような流れで手続きがすすみ、1ヶ月ほどで名義変更が完了します。
司法書士に依頼→司法書士と面談→必要書類の準備→書類作成→法務局に申請、10日前後で完了
名義変更で贈与税を0円にする方法
贈与税は少なくとも50万円はかかり、1000万円ほどの高額な家にもなると約200万円ほどの税金がかかってしまいます。
ですが、名義変更の際に相続時精算課税制度という制度を使うことで
不動産の査定価格が2500万円以下の場合に限り贈与税が非課税（=0円）になるんです。
この制度を使えば、評価額1000万相当の不動産を譲りうけたときに約200万円の贈与税が0円になるんです。
注意点は贈与した人が亡くなったときに相続税がかかることですが、相続税も3600万円までは課税されないので、総資産が3600万円までであれば0円で贈与が済みます。
この制度を使うだけで数十万〜数百万の現金が手元に残るので、必ず活用してください！
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贈与税を0円にする制度「相続時精算課税制度」について紹介しました。
活用するだけで数百万円の税金が0円になるのですから、使わない手はありませんよね。
ですが、この制度を活用するためにまず自身で確認しておかないといけないポイントがあります。
それが「不動産の査定価格」。
一昔前であれば近所の不動産会社に行って面倒なやり取りをする必要がありましたが、
インターネットが発達した今、不動産会社を回って査定価格を比較する必要は一切ありません。
あなたがするべきことは、スマホやパソコンで使える不動産一括査定サービスを使うだけ（もちろん無料ですぐに使えます）。
無料不動産査定サービスはいくつかありますが、ここでは利用者がとても多い「イエウール」を紹介します。
チャット形式で「地域」「面積」「間取り」「築年数」などの情報を選択していくだけで不動産のだいたいの価値が分かります。
※正確な入力は必要なく、「これくらいだったかな？」くらいの情報でOK！
- 価格を知った上で売るかどうかを決められる
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- 毎月1万人、累計で1000万人以上が利用しているので安心感がある
- 利用者の2人に1人が平均300万以上高い値段で売却できている
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一括査定サービスと聞くと、たくさんの営業電話やメールが来るイメージがあるかもしれませんが、複数の会社が評価額を競うため高額の査定結果が出やすいのは一括査定ならではのメリットです。
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サービスを使ったら必ず売らないといけないというわけではないので、お試しで値段を知るだけでも全然OKです（もちろん完全無料）。
不動産の価格を把握しておく。
たったのこれだけのことで数百万円の税金を0円にできる可能性があるので、試さないのは本当にもったいないです。
- 「どうせ誰も住まないし、査定額が高かったら売却してもいいかな」
- 「不動産のプロにどうするのかベストか相談したい」
- 「将来のために、今査定額を知っておきたい」
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【注意】住む予定がない家は、早めに売らないと大損に？
「まだ親が亡くなって間もないし、家のことは落ち着いてから考えよう…」
バタバタしていてそう思われるのも無理がないと思いますが、誰も住まない家を空き家のまま放置しておくのはデメリットしかありません。。
- 無駄な固定資産税がかかり続ける
- 放置し続けると固定資産税が6倍になる
- 放置すればするほど資産価値が下がっていく
- ゴミや野良猫、害虫などで近隣トラブルになる
- 放置すればするほどお家の手入れが大変になる
特に厄介なのが固定資産税。家や土地は無料で保有できるものではなく、固定資産税という税金を支払い続ける必要があります。
例えば評価額が1000万の土地だと、固定資産税が年間約14万円かかります。
月換算すると、毎月12,000円が垂れ流されていくことになります…。
さらに、放置し続ければ家はあっという間に荒れていき、資産価値もどんどん下がっていきます。
反対に、早めに売却できれば固定資産税から解放されるだけではなく、以下の控除で税金もお得になります。
相続税の取得費加算とは
不動産を相続した際、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると譲渡所得税が節税になる特例
ややこしい名前と条件ですが、一言でいうと相続した家を3年以内に売却すれば節税になるという制度です。
※詳しい条件は不動産会社に問い合わせてください
このように、住む予定がない家を放置しておくのはムダ以外のなにものでもありません。
確かに相続したばかりの家をすぐに査定したり、売ってしまうのは抵抗があるかもしれません。
ですが、空き家のまま放置しておくと空き家問題で行政処分を受けてしまうリスクもあります。
不動産は売却まで数年かかる場合も往々にしてあるので、節税の期限3年までに売却をするために、
不動産会社に相談・査定だけでもしておくのがオススメ。
とくに郊外の家は少子化の影響で需要がなくなっていくので早めに行動に移すべきです！
今まで大切にしてきた不動産が負動産になる前に、早めの対処をしましょう。
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2023年現在、不動産市場は空前の売り手市場と言われており、実際に2010年と比較してもマンションの価格は1.6倍にまで上昇しています！
不動産の価格が高騰しているうちに評価額をチェックしておけば、あなたも予想していないほどの高額査定が出るかもしれません。
不動産は人生においてなによりも高額な資産ですし、不動産のプロしか知らない情報を得られる貴重な機会でもあります。
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